当前局势对房地产的影响 为什么需要短期和长期考虑

日期:2020-04-03 19:30:21 | 人气:

房地产业正受到当前局势的破坏,并且在变得更好之前会变得更糟。对房地产的影响将因行业和市场而异,影响的程度将取决于经济停顿的持续时间。

到目前为止,遭受最大打击的房地产行业是酒店,饭店,酒吧和其他娱乐零售业(尤其是在旅游驱动地区),紧随其后的是零售业和住房业(尤其是第二居所和豪华住宅)。

随着工人待在家里,以及由于业务关闭,隔离和宵禁,建筑商和开发商所需的供应越来越多地被打断。大量裁员将导致消费者支出进一步收缩,经济活动开始下行。这些力量已经共同推动经济陷入衰退。

中国的工厂和企业现在正在重新启动,这可能导致人们对恢复正常的正常经济活动和强劲的房地产市场感到乐观。也就是说,中国采取了迅速的措施,美国现在只是缓慢而卑鄙地采取了行动。有很多活动的部分,因此让我们深入研究。

从一个州或都会区到另一个州,房地产经济中断的影响各不相同,而且还将继续变化。例如,佛罗里达州分布在许多重要行业,包括:

旅游业将以两种不同的方式受到打击:(1)传染病问题的直接影响;(2)股票价值下降和收入减少的间接影响,这将使人们感到不那么富裕,并阻碍了旅行。

在得克萨斯州市场,由于油价暴跌的影响,当前局势的经济影响更为严重。低油价正在影响石油生产商,这将给德克萨斯州的某些地区带来经济拖累。同时,社会疏远的努力正在打击旅馆,运动场馆以及饭店和酒吧。在得克萨斯州哈里斯县,该县的每家餐厅都必须仅提供外送,接送和直通车服务,并关闭坐下来用餐至少15天。所有酒吧和俱乐部必须在这段时间关闭,可能会延长。

房屋数据尚未显示出大幅下降,但房屋建筑商不仅感到成群结队的购房者需求回落,而且还感受到他们通常从中国进口的材料的供应影响。

建筑商已经报告了较低的情绪,但是请记住,全国房屋建筑商协会(NAHB)的情绪指数回应中有一半是在3月4日之前收集的,因此,股市的回旋和蔓延对市场的影响仍然是部分的反映出来。下个月发布的人气报告可能会显示出更大的跌幅。

根据FW Dodge的数据,用于房屋建筑的材料中约有30%来自中国,因此该国工厂恢复满负荷生产和恢复交付网络的速度对于建筑商至关重要。刚接受调查的建筑商中,有超过20%的建筑商称由于担心病毒而导致供应中断;NAHB说对于3月6日之后做出回应的建筑商来说,这个百分比更高。

建筑商通常会看到通过其销售中心的交通明显减少,其中一些只是与短期社会疏远工作有关的延误,但由于买家对经济不安全感的感觉,肯定可以肯定需求的实际减少。建筑商说,土地的征用和开发将在近期内放缓。

更令人担忧的是,股市崩盘将对消费者支出产生影响。那些失去了很多纸上财富的人将减少在可支配物品上的花费,而那些退休或接近退休的人可能正在大幅度改变其支出计划。那些计划在活跃的成人社区购房的人可能不得不改变他们的计划,这可能会影响这些开发项目的吸收率。不用说,至少在短期内,这也可能对疗养院和辅助生活设施产生严重影响。

该租赁公寓行业现在正准备对付谁失去了他们的收入,也就无法使当月租金的租户。房东应设法强调入住率,这可能意味着在短期内给租户宽大处理。然而,鉴于人口变化仍在继续,租金的长期前景仍然乐观。在单户建换租业务可能是一个长期的受益者,因为我们可能会看到向更大的单位,更好地适应在家工作的转变。

在短期内,对零售业发展的影响是显而易见的。餐馆和商店所产生的收益仅占其正常收入的一小部分。随着房东们准备好迎接房客的租金减免要求,这在整个经济中产生了连锁反应。宽恕或救济房东自己将获得多少,还有待观察。

长期影响不太明显。可以想象,在病毒流行之后,零售业将迅速反弹,从长远来看,对未来零售和娱乐相关发展的影响将很小。关键在于社会疏远有效的时间(和/或频率)。

就办公部门而言,大多数办公空间在社会疏离下都是空的,但人们可以想象,在健康危机消退之后,办公室将再次被占用。长期的问题是,在家上班是否会在某种程度上坚持下去。一些工人将利用当前局势危机的经历说服其雇主,使他们能够在家中高效而高效地工作(尽管许多人更愿意返回办公室环境)。然而,办公需求的更为关键的决定因素仅仅是就业的增长。如果经济衰退继续扩大并加深到超出预期的程度,那么对新办公空间的需求将在一段时间内减少,但是如果经济衰退是短暂而短暂的,那么对新办公空间的需求应在创造就业机会后立即恢复。 。

工业和仓库空间正受到航运供应链中断的短期影响,但对该房地产领域的长期影响可能是看涨的。在一定程度上,这种经验会在以后的几年中鼓励更多的在线购物,因此可以刺激仓库的发展。

巨大而令人陌生的政策杠杆正在被抛出,但是这样做的水平是我们从未见过的。美联储委员会刚刚打开了无限量化宽松之门,他们正准备购买大笔商业抵押支持证券。预计还将进行大规模的财政刺激(一旦达成协议)。

这些措施很重要,但同样重要的是,不允许政府的规则和政策阻碍复苏。商业房地产投资行业的内部人士已经表示担心,由于现行政策可能会导致流动性问题。按市值计价的会计规则导致了2000年代后期房屋崩盘的深度和持续时间,因此重要的是要确保这次在商业贷款市场中不会出现类似的下降趋势,从而有可能加深跌势。时间。

在需求方面,未来情况的答案取决于爆发的控制速度,即新病例的增长率何时趋于平稳并开始下降。届时,消费者将再次开始消费,经济引擎将再次嗡嗡作响。这次对供应方的中断可能需要更长的时间才能恢复,特别是如果疫情在全球范围内分布不均,并且可能会使需求反弹滞后,这本身可能会带来负面影响。

乐观的情况是,与大萧条不同,一旦病毒被遏制,免疫力开始在人群中占有一席之地,即使供应链将需要一些时间重新参与,但这可能并不像冷启动那样。随后房屋和抵押贷款崩溃。该周期可能看起来像一个 V,或者可能更像是一个狭窄的 U,在今年下半年的某个时候出现急剧下降但又强劲上升。在被压抑的需求的某个时刻,会有一些人返回,这些人在封锁期间无法外出购买家具,为房屋粉刷或固定管道,或者在工业方面建造建筑物和安装业务所需的设备。被搁置的假期将最终发生,从而推动了酒店和主题公园的兴起。

在中国确认的病毒病例数量趋于平缓,中国开始恢复正常的商业活动。意大利和其他国家尚未看到持续的扁平化或下降。来自诸如联邦快递和优步(Uber)等公司在中国运营的数据表明,那里的小企业中有65%-70%的企业再次营业,而大型制造商的90%-95%的企业再次营业。这意味着经济重启可能比住房和金融崩溃之后更快。预计第一季度中国的GDP增长率为零或负,但第二或第三季度可能会有所改善。在美国,很明显第二季度将为负数,但增长可能会在下半年恢复。但是,这假设我们在社会隔离方面是成功的。

问题还在于,一旦这种病毒在人群中消退,它很可能在今年晚些时候再次流行,这意味着在接下来的18个月中可能必须断断续续地实行社会隔离。由伦敦帝国学院进行的一项利用流行病学模型的复杂研究刚刚发布,发现:

为避免传播反弹,将需要维持这些(社会隔离)政策,直到有大量疫苗可以为人群免疫为止(可能长达18个月或更长时间)。但是,在这种病毒的传播,各种政策的可能有效性以及人们自发采取降低风险行为的程度方面,存在很大的不确定性。这意味着很难确定所需采取的措施的初始期限,除非是几个月。

显然,这是对商业,利润,工作机会以及最终对房地产的严重威胁。经济衰退的持续时间将是决定房地产市场遭受苦难的时间和方式的关键因素。

房地产公司的一线希望?正如房屋崩盘的底部所发生的那样,具有远见的房地产投资者将找到机会以低价购买资产,融资利率低于我们大多数人的职业生涯。就像在价值低迷时大笔资金介入购买土地和房屋一样,我们可能会在困境中逐渐形成类似的举动。此类投资者应确保以谨慎的态度和认真的尽职调查进行任何此类购买。