房产纠纷,谁之过?真实案例告诉你!

日期:2020-05-16 09:59:48 | 人气:

大家好,我是小余,今天偶然看到同事在聊起随着房价的上涨产生了越来越多的纠纷,今天小余就在刚刚浏览中整理了几起经典的案例跟大家分享一下,身边有类似的情况可以参考一下,希望对你们有用哦。

2006年3月3日买受人钟先生与出卖人刘先生签订《房屋买卖合同》,合同中约定,刘先生将位于北京经济技术开发区的一套私有住房以120万元卖与钟先生。合同签订当日,钟先生交付了10万元购房定金。合同签订后,由于办理商业贷款手续烦琐,双方协商一次性付款。但双方对一次的付款方式以及时间并未达成一致。后刘先生发给钟先生一份电子邮件,以双方对付款方式无法达成一致为由通知解除《房屋买卖合同》,并将上述房屋以125万元的价格另行出售与他人,也办理完了产权过户手续。钟先生因此向法院提起诉讼,要求解除双方签订的《房屋买卖合同》,并要求刘先生双倍返还购房定金20万元。

法院受理了此案,并最后做出了判决,判令解除双方签订的《房屋买卖合同》,刘先生双倍返还钟先生定金20万元。

合同当事人一方如解除合同只能依当事人约定或依法律规定。法定解除的情形,按照《合同法》94条规定,有下列五种:

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

在本案中,双方签订的《房屋买卖合同》中并未约定合同解除的条件。由于办理商业贷款手续烦琐,双方协商改为一次性付款,但如双方对变更付款方式未能达成一致的,应当依照原合同约定执行。因此双方对变更付款方式未能达成一致,并不能成为出卖人解除合同的理由,出卖人单方解除合同构成违约。

相反,在钟先生与刘先生协商付款过户的过程中,刘把房屋另行出售与他人,并办理了产权过户手续,致使刘与钟签订的《房屋买卖合同》的目的无法实现,刘先生的行为构成了根本违约,钟先生有权解除合同,并要求刘先生承担违约责任。

依照我国《合同法》第115条的规定,当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。因而,构成根本违约的刘先生应承担双倍返还定金的法律责任。

“约定就应当遵守”,当事人应当诚实信用的按照约定全面履行自己的义务,本案也给当今房屋买卖中的出卖人一个警示:不要因房价在涨就随意违约,否则,不仅仅要付出的道德上的代价,还要付出金钱上的代价。

刘某和邵某原为战友,复员后同在同一单位工作,关系非常好。2005年刘某想为年底结婚的儿子购置新房,恰好邵某想出卖自己房屋,两人遂于2005年7月1日签订了房屋买卖合同,按当时正常的市场价格,该107平米的房屋价格应在75万元左右,由于双方的特殊关系,邵某同意以65万元的价格出卖给刘某,并于2005年7月25日办理了产权过户手续,2005年8月10日,租住该房的白某得知邵某将该房以65万元的价格出卖给刘某,认为邵某的行为侵犯了自己的优先购买权,便向法院起诉请求宣告邵某与刘某的房屋买卖合同无效。法院受理后,在庭审中双方达成调解协议,由邵某补偿白某6万元调解结案。

本案虽以调解结案,但对于卖房人来说是一个深刻的教训——承租人的法定权利不容忽视。这里涉及到承租人的一项很重要的权利,即优先购买权,所谓承租人的优先购买权是指在出租人出卖租赁物时,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。该权利无需当事人的特别约定,直接由法律规定,目的为维护承租人对财产的稳定使用的状况,发挥财产利用的最大效能,它是承租人的一项具有物权性质的法定权利,具有对抗第三人的法律效力。

1983年12月国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第十一条规定:“房屋所有人出卖出租房屋,须提前3个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权”。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则民法通则〉若干问题的意见》第118条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前3个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权,出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”。我国《合同法》第238条也规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

本案中邵某与刘某的房屋买卖合同虽已履行完毕,但由于邵某在出卖之前的合理期限内未告知承租人白某,侵害了白某的优先购买权,其依法有权请求法院宣告邵某与刘某的房屋买卖合同无效,该主张可以得到法院的支持。

在法制社会中,对他人权利的尊重就是对自己权利的尊重,忽视或侵害他人的权利,结果往往会损害自己的权利。

原告王某2007年与被告刘某签订房屋买卖合同,由原告购买刘某购买位于北京市某区的经济适用房,约定,合同签订当日原告交被告购房定金5万元整,签订合同时尚未办理购买经济适用房审批表,双方补充约定,由王某负责办理该审批手续,如果该审批表办理不下来,王某自行想办法购买此房。合同签订后,王某依约交付刘某定金5万元整。后由于王某为军人,无法办理驻京部队人员购买北京市经济适用住房审批表,王某以此为由,认为双方所签的合同无效,要求刘某退还所收定金。刘某认为该合同条款是双方自由意志的体现,约定由王某自己负责办理该购房审批表,现由于王某自己的原因不能办理应为王某违约,依照定金罚则,王某无权要求返还该定金。王某在双方无法协商一致的情况下,诉至法院要求确认合同无效,返还定金。法院受理后,经审理认为:该合同违反了法律、行政法规的强制性规定而无效,依法支持了原告的诉请。

本案的焦点所在即原告王某是否具有签订该合同的主体资格。经济适用房是作为政府解决城市中低收入者住房问题,而由政府在与开发商签订土地出让合同时给以一定优惠或直接将土地的使用权以划拨的方式转给开发商而承建的一种具有福利性质的特殊商品,其对买受人具有特殊的条件要求,如果买受人不具备购买经济适用房的主体资格,则所签订合同因主体资格不符而致无效。本案中原告王某为军人,根据相关规定,其根本不具有购买经济适用房买受人的主体资格,依法,双方所签合同为无效合同,根据《中华人民共和国合同法》第58条规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。这里,“因该合同取得的财产”当然包括了刘某收受的定金,当然应予返还,而不适用定金罚则。另外根据主合同与从合同的效力关系上也可以得出该结论,实践中,定金有不同的类型,本案中的双方约定的定金,综合合同整体来看应属于违约定金,而违约定金是主合同的总合同,其效力根据来源于主合同,主合同房屋买卖合同无效,从合同定金合同也无效,无效则应予返还,故法院的判决支持原告的诉讼请求是正确的。

因房地产开发拆迁,开发公司在拆除了旧房后为吴某夫妻安置了一套拆迁安置房。并向吴某夫妻交付了安置房及该房的产权证明单、发票等用于办理产权证的证件。2007年8月20日,吴某夫妻与李某签订了房屋出售协议,约定由吴某夫妻将开发公司为其安置的房屋出售给李某,价格为800000元,李某预付定金100000元。协议同时约定,待吴某夫妻的房产证办好后,双方办理交割后,李某一次交清余款60000元。同日,李某向吴某交付了“定金”100000元。因后来吴某夫妻反悔,不愿履行合同,李某向法院起诉,要求吴某夫妻继续履行合同,协助其办理房屋产权过户手续。吴某夫妻则辩称,他们的房屋未办产权证即转让,双方签订的房屋买卖协议违反了有关规定,属于无效合同,应该予以解除。本案在审理过程中,有两种不同的意见。一种意见认为,我国《城市房地产管理法》第三十七条第(六)项规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让,原被告签订的房屋买卖协议违反了法律的强制性规定,属于无效合同。另一种意见认为,该房屋买卖合同是双方自愿订立的,不违反法律的规定,应是有效合同。

本案是一起比较典型的房屋买卖纠纷案例,在社会生活中屡见不鲜。第二种意见正确,即该房屋买卖合同是有效的合同。被告应当按照合同履行义务。理由如下:

从我国合同法的规定看。最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干若干问题的解释(一)》第9条规定:“依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其物权不能转移。”这一规定改变了长期以来我国法律关于登记直接决定合同效力的规定,而认为即使没有登记,合同本身仍然有效,只是物权不能发生转移。而我国现行的法律法规没有规定房屋买卖合同在登记后才生效。

对《城市房地产管理法》第三十七条的理解。该条规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。法律作出这样的规定是为了防止权属不清的房地产进入市场交易,扰乱市场秩序,损害当事人的合法权益。对这里的“不得转让”应理解为不发生物权的转移,但不影响合同的效力。如将未经登记的房地产买卖合同一律认定为无效合同,不利于保护善意一方当事人的合法权益,不利于维护交易秩序的稳定,也不利于当事人认真订立和遵守买卖合同。对于该条中的“权属证书”的理解。这里的“权属证书”应理解为产权证书以及其他能证明当事人拥有房屋所有权的证明材料。实际生活中,这些证明材料有拆迁协议、开发公司出具的证明、开发公司开出的发票、房屋管理部门核发的房屋销售许可证等。本案中,吴某夫妻对房屋拥有产权证明单、发票,能够证明该房屋的所有权归其所有,双方对此亦没有争议。综上,本案中争议的房屋有权属证书,房屋的转让并不违反《城市房地产管理法》的规定。

常某2007年3月租赁方某的临近街道的门面房3间,用于开办饭馆,租赁期限为从2007年3月10至2010年3月9日,月租12000元,租金每半年支付一次,常某另外支付方某保证金3万元,如常某违约则该保证金不予退还。2007年8月开始,由于连续下过几场暴雨,房顶原有的裂缝不断加大,且有继续加大的趋势,加之自2007年8月起,周边房馆不断开张,竞争态势日趋严峻,常某经营的饭馆出现亏损,常某主观上也不想再继续经营,便以该房存在严重危安全隐患为由提出要求退租,并要求返还该3万元保证金,遭方某拒绝后,将方某诉至法院。方某辩称,房屋裂缝是由于地基未处理好所致,但不影响使用,关于房屋裂缝在出租时就曾告知过常某,对裂缝有可能加大,常某也是知道的,其与自己签订合同,充分表明其认可该房屋的状态,常某要求退租的真正的原因是由于房馆盈利状况不佳,而并非房屋的安全原因,要求驳回诉讼请求。诉讼中法院委托鉴定部门就此房屋进行了司法鉴定,结论该房屋系危房,不适合居住。后法院依据我国《合同法》第233条支持了回常某的诉讼请求。

租赁合同为有偿合同,在各国法上一般都规定,对于租赁合同准用买卖合同的有关规定,租赁合同的出租人如同买卖合同的出卖人一样,对租赁物负有瑕疵担保责任。出租人的瑕疵担保责任包括物的瑕疵担保责任(也称质量瑕疵担保责任)和权利瑕疵担保责任。出租人的权利瑕疵担保是指出租人应担保不因第三人对承租人主张权利而使承租人不能为使用收益。出租人的物的瑕疵担保是指出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用收益。

构成出租人的物的瑕疵担保责任的条件有两个:1.租赁物有瑕疵。租赁物有瑕疵以及标的物的品质或者数量不符合约定的标准,或者不符合标的物的通常使用状态。租赁物无论是在交付前还是于交付后发生瑕疵的,出租人均负有瑕疵担保责任。本案中常某在合同签订之前知道该房屋存在裂缝,并不影响其于合同签订后发现房屋不适合居住时随时提出解除合同的权利,我国《合同法》第233条规定:租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。方某的告知义务的履行并不能免除其作为出租人法定的瑕疵担保责任,故法院的判决正确。

案情简介:2001年王晴与小张结婚。2003年,王晴夫妇因购置房屋缺少资金,接受了王晴父母的资助款10万元。后因小张有了外遇,王晴决定与他离婚。但他们就房屋的分割产生了分歧。小张认为应将房屋折价后,由两人平分;王晴认为其父母资助的10万元房款必须扣除后,再平分。

从王晴的情况看,其父母为他俩购置房屋出资是在他俩结婚后,且当时没有明确表示这10万元购房款是赠与给王晴的。因此,这10万元应视为王晴和小张的共同财产。可见,王晴的观点没有依据。当然,有一个前提是例外,如果王晴能收集到李某有外遇的证据,证明他对婚姻的破裂有过错,那么,王晴作为无过错的女方,在分割夫妻共同财产时,是可以享受优待的。

法律条款:根据《婚姻法》第17、18条的规定,夫妻关系存继期间因赠与所得的财产,只要赠与合同中没有确定只归夫或妻一方所有,便应归夫妻共同所有,而夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。同时,根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释2》第22条规定:“当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。”

在婚姻生活中,很多财产上的问题,比如赠与等在夫妻感情面前都显得有些微不足道,很多夫妻怕谈这些问题“伤了和气”,孰不知,一旦婚姻破裂,这些曾经无视的“小问题”才真正“伤了和气”。理智一些的夫妻,在财产问题上,还是提前达成“纸面”说明,才能真正做到“分手以后也是朋友”的融洽关系。

好了,今天就跟大家分享这几个案例了,你们看懂了吗?有问题的可以私聊我哦,喜欢我就关注我吧,你们的支持是我最大的动力。