分析:以结构性房地产政策应对疫情冲击

日期:2020-04-13 10:31:08 | 人气:

当前,新冠疫情在我国已得到初步控制,但在全球持续蔓延,正对全球经济产生重大冲击,且将持续影响我国经济。

有鉴于此,澎湃新闻澎湃研究所栏目与中国青年经济学家联谊会(YES)和上海交通大学中国发展研究院合作,特设专栏“经济战疫”,约请相关研究者,为我国当下的疫情应对出谋划策。

中国青年经济学家联谊会,由有志于经济学研究的青年经济学家自发组成,目标是通过高质量的学术论文研讨,促进经济学的研究、交流与合作。

结构性的房地产政策不是简单刺激房地产。图为2月21日,广西南宁市,一处建筑工地上的工人在施工。

当前,新冠病毒疫情对国内经济造成了严重冲击,短期内经济下行压力变大。与此同时,虽然国内疫情到目前基本得到控制,国外疫情缓解却尚需时日。总的来说,2020年我国经济面临国内和国外的双重冲击,经济下滑的趋势非常明显,需要刺激内需来做出应对。那么在可能的政策选项里面,刺激房地产市场是不是一个好的选择?

首先,刺激房地产市场是不是必要的?从房地产行业自身特征来看,房地产企业的杠杆率较高,行业平均负债率在79%左右,加上过去几年的房地产市场调控,短期内房地产企业的风险较高。因此,为避免突然的冲击导致连带的金融风险,短期内有必要适度放宽对房地产市场的制约。

其次,刺激房地产市场对总体经济的效果如何?房地产行业对其他产业的带动性较强,从行业相关性看,房地产和金融业、建筑业、批发和零售贸易业联系紧密。房地产市场的稳定既能带动房地产投资,稳定土地市场,又有助于带动相关行业投资,并拉动居民对家电、装修的消费,从而降低总体经济下滑的程度,并在一定程度上稳定就业。

第三,当前住房总量供给并不短缺的情况下,扶持房地产市场的政策能否转化为真实的购房需求?对这一问题的回答是,虽然在总体上我国的住房供给并不短缺,但存在空间上的供需错配:人口流入地住房供给相对不足,导致房价居高不下;人口流出地住房供给相对过剩,房价面临下跌。根据我们之前的一项研究,2003年后,一些沿海城市和大城市土地供应收紧,导致这些地区的房价比土地供应放松地区年均高10%左右。近几年,一二线城市和三四线城市房价的持续分化,以及一线城市房租的快速上涨也说明供需的空间错配并没有得到改善。

第四,刺激房地产投资会不会挤出其他部门的投资和消费?我们之前一项关于房价和投资的研究表明,房价过快上涨会挤出实业投资。对居民而言,房价过快上涨也可能抑制消费。如果刺激房地产导致房价快速上涨,那么可能以牺牲其他部门的投资和居民的消费为代价,最终对整体经济的提振作用不大。因此,刺激房地产的政策必须能够保证房价的平稳,同时降低对其他实体投资的挤出和对居民消费的抑制。

通过土地供需的空间匹配,可以在提振住房需求的同时,通过住房供给的空间调整抑制房价的过快上涨,降低刺激房地产带来的负面影响。因此,总体而言,住房需求仍有增长潜力,尤其是对于住房相对短缺的人口流入地(主要是东部发达地区和内陆地区的中心城市),但需要配合结构性的住房市场调控政策。

在坚持“房住不炒”原则的基调下,如何稳定房地产,发挥房地产市场对经济的带动作用,需要谨慎评估当前房地产市场的风险和局势。

房地产事关民生,历来面对的争议大,社会关注度高,决策层比较谨慎。但是必须认识到,房地产市场下滑带来的负面影响更大,波及范围更广。因此,我们认为,当前阶段对房地产市场进行干预是必要的和可行的。但也特别需要强调,当前阶段要实施的房地产扶持政策必须不同于以往,要采取差别化的结构性扶持政策。结构性房地产扶持政策的核心是,不同区域的城市施以不同的扶持政策,有保有压,以求在短期内稳定房地产市场,带动就业,稳定增长;但在中长期内,仍必须坚持“房住不炒”原则,满足最广大民众的住房需求。

第一,适度放松抑制需求的住房政策,满足刚需购房需求,稳定房地产市场。可通过提高公积金贷款额度等政策,降低家庭购置首套住房的资金成本。大城市可以放宽外来人口的购房资格,降低外地人购房的社保缴纳期限限制,满足城市常住非户籍人口的住房需求。这些政策的实施应该主要以人口流入地、大城市、核心都市圈为主。

第二,在适度放松需求的同时,政府要加强住房土地供应的空间调整。这里涉及两个空间调整。人口流出地要减少住宅用地供给,人口流入地要增加住宅用地供给。对缺乏都市圈支撑的城市而言,要减少新城新区的住房供给,加大旧城改造和城市更新;对大城市和核心都市圈,要增加土地供应,避免短期需求刺激叠加供给不足,推动房价过快上涨。

第三,要加大保障性住房建设,强化城市低收入群体的住房保障,防止财富差距扩大化。同时要促进租售同权,逐步取消公共服务和住房的捆绑,恢复住房的居住属性。

第四,加大对房地产企业的扶持力度,降低房地产企业的融资成本、用地成本。要激励房企拿地的积极性,确保市场土地供应的持续性,同时避免房地产企业出现短期流动性风险,防范系统性金融危机。

第五,要防止当前的一城一策、因城施策演变成各自为战。结构性政策的核心是抑制需求不足地区的土地供给,增加需求旺盛地区的土地供给。但是各地政府都有刺激房地产的冲动。因此要加大中央对地方的指导,对一些住宅供给严重过剩地区,要抑制地方政府进一步增加供给的冲动。

我们认为,结构性的房地产政策有别于一般性的房地产政策,不是简单刺激房地产。它并不以刺激炒房、增加地方财政收入为目标,也不以刺激投资和投机性住房需求为手段,而是通过空间上的供需匹配,释放被抑制的刚需,从而释放房地产市场被压抑的潜力。

相对而言,通过住房供需的空间匹配来实现有效供给和需求的同步上升,并不会导致住房价格快速上涨,从而可以相对较少地扭曲市场信号,减少相关政策对消费和投资的挤出效应。另外,满足刚需的购房需求,一定程度上有利于缓解近些年个别大城市的高房价对人才的挤出效应。

当然,我们必须指出,地方竞争可能导致整个结构性政策失败。结构性政策要想取得成功,需要中央和地方各自实现一些转变。

首先,重中之重是中央要更好地发挥协调功能。一方面,建设用地指标在地区间的分配要更多考虑经济发展的需求,在建设用地更加短缺的地方增加供给,同时在建设用地相对过剩的地区要减少供给。另一方面,在房地产政策的实施上,既要分类部署,因城施策;又要统一指挥,防止地方各自为战,出现竞相推升房价的局面。

其次,地方政府要转变财政收支结构。在收入方面,要更少地依赖土地收入,通过短期加大政府借债缓解财政收支压力。在支出方面,要相对增加保障房的供给,以弥补低收入群体的损失。这些转变是保障结构性房地产政策同时实现效率与公平的前提。

回到政策实施的本源,扶持房地产市场的本意是稳定增长,对冲疫情带来的短期冲击。当前的结构性房地产政策与其说是扶持,不如说是补课,通过短期内快速纠正之前的空间错配,实现房地产市场的稳定和效率的提升。我们认为,结构性房地产政策可能会在短期内造成房价的温和上涨,但是辅以长期的土地空间配置效率的提升和经济恢复增长带来的收入增加,房价上涨带来的负面影响是能够加以缓和的。整体上房地产市场将会保持稳定,但要继续抑制投机性炒房行为,保障刚需群体。疫情不会马上结束,经济需要提振。

总而言之,同时以效率和公平为目标、以减少土地空间错配为手段的结构性房地产政策,是应对疫情冲击的一个值得考虑的政策选项。